Uma das contratações mais comuns no cotidiano dos cidadãos é o de locação. Suas regras estão previstas no Código Civil e, no caso das locações de imóveis urbanos (residenciais, não residenciais ou para temporada), também na Lei n° 8.245/91, a qual sofreu algumas alterações em dezembro do ano passado com a Lei n° 12.112.
A legislação referente à locação visa precipuamente equilibrar a relação entre inquilino e proprietário e determinar as obrigações e direitos de ambos os lados. Se, por um lado, o locador não pode fazer exigências absurdas, por outro lado, o locatário também tem responsabilidades a cumprir.
Hoje trataremos de algumas situações às vezes não tão claras para as partes envolvidas, mas que estão expressamente previstas na lei.
Caso o locatário devolva o imóvel por conta de transferência de trabalho, fica isento do pagamento de qualquer multa, se avisar com 30 dias de antecedência
Prazo. O contrato de locação pode ser estipulado com prazo determinado ou indeterminado. Entretanto, se o for com prazo igual ou superior a dez anos, é necessária a concordância do cônjuge (marido ou esposa).
Devolução do imóvel. Se o contrato for por período determinado, o locador não poderá exigir do locatário sua devolução antes do fim do prazo. O locatário, por sua vez, poderá devolvê-lo antes se pagar a multa pactuada, que deve ser proporcional ao período de cumprimento do contrato. Caso o locatário devolva o imóvel por conta de transferência de trabalho, fica isento do pagamento de qualquer multa, se avisar com 30 dias de antecedência.
Nos contratos com prazo indeterminado a situação muda um pouco. O locatário pode desfazer o contrato, a qualquer tempo, com aviso prévio de 30 dias. Já o locador, nas locações residenciais, somente poderá retomar o imóvel caso antes de se tornar por prazo indeterminado, o contrato tenha vigido com prazo determinado de 30 ou mais meses. Se o prazo ajustado tiver sido inferior a 30 meses, ao seu término o contrato automaticamente passa a viger por prazo indeterminado e, para retomar o imóvel, o locador terá que apresentar justificativas específicas previstas na lei.
Aluguel. É livre, desde que acordado entre as partes. Não é permitida, porém, sua vinculação a moeda estrangeira ou ao salário mínimo. E o aluguel somente pode ser cobrado antecipadamente em duas situações: contrato para temporada (como aqueles feitos para casas de praia, por período relativamente curtos) ou se não houver nenhum outro tipo de garantia (abaixo). Para os contratos que não são de temporada, cobrar antecipadamente significa dizer até o sexto dia útil do mês vincendo.
Garantias. Existem quatro modalidades de garantias previstas na Lei de Locações, sendo a mais comum a da fiança. As outras são caução, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento. O locador pode exigir apenas uma modalidade na contratação.
É importante o fiador de locação atentar para o fato de que se o locatário não pagar o débito, ele responderá pela dívida com seu patrimônio e que, nesse caso, não poderá alegar o instituto do bem de família. Ou seja, mesmo que o único patrimônio que possua seja a casa onde resida com sua família, poderá perdê-la porque outra lei (n° 8.009/90, conhecida como lei do bem de família) prevê expressamente que o impedimento da penhora não cabe em obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Crimes e contravenções. Por outro lado, a Lei de Locações prevê que caracteriza contravenção penal exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; exigir valor além do aluguel ajustado e cobrar antecipadamente o aluguel fora dos permissivos legais.
E define como crime o locador recusar-se a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos, entre outras situações.
A matéria é extensa e envolve, ainda, ações de despejo, revisionais e renovatórias, consignação em pagamento (quando o locador se recusa a receber o aluguel), além de outras questões específicas.
Assim, para evitar possíveis problemas, consulte um advogado, profissional devidamente inscrito na OAB/SC, antes da assinatura do contrato. Caso surjam dúvidas durante a vigência da locação, é também o advogado o melhor profissional para dirimi-las.
